IMMOBILIARI
Economia 26/09/2016

Els bancs hauran de pagar també pels habitatges fantasma

El Suprem obliga a tornar la paga i senyal als compradors atrapats per fallides de promotors

Xavier Grau
5 min
Els bancs hauran de pagar  també pels habitatges fantasma

BarcelonaAntonio Alcántara (Imanol Arias), un dels protagonistes de la sèrie Cuéntame, era el gerent de Construcciones Nueva York, una promotora que va cobrar la paga i senyal d’uns pisos que mai va arribar a construir i que gairebé porta el personatge de ficció a la presó. La sèrie reflectia uns fets que van passar més d’un cop en els últims anys de la dècada dels 60 a l’Espanya real del franquisme del creixement econòmic. El règim va reaccionar i va aprovar una llei, la 57/1968, per evitar aquests casos. Una llei franquista que encara és vigent i que ara es gira contra les entitats bancàries espanyoles, que pateixen les conseqüències de la disbauxa de la bombolla immobiliària que els mateixos bancs van alimentar.

Inscriu-te a la newsletter Economia Informació que afecta la teva butxaca
Inscriu-t’hi

Aquesta llei estableix que els pagaments de les arres, senyals i altres desemborsaments que fa el comprador d’un pis han d’anar a un compte bancari especial, assegurat i avalat. I el promotor només pot disposar d’aquest compte si els diners els destina a la construcció a què s’ha compromès. La llei es va aprovar per als pisos del mercat lliure -per als de protecció oficial respon l’Estat- per assegurar que si la promoció no arribava a bon port els compradors no perdrien els diners que havien donat a compte.

Amb la crisi dels últims anys, però, hi ha hagut bastants casos de promotors que, o bé no van dipositar els diners en aquests comptes especials assegurats i avalats, o en van diposar per fer front a altres necessitats diferents de la construcció, com el pagament de nòmines, cotitzacions a la Seguretat Social o impostos. El Tribunal Suprem ha establert ara que, si els bancs sabien que els diners cobrats s’havien dipositat com a avançament de pisos que després no es van entregar a termini i tot i així no els van ingressar en el compte especial assegurat, hauran de fer-se càrrec del retorn dels diners (a més dels interessos legals). Ja són uns quants els casos que han arribat a l’alt tribunal, que ha establert doctrina.

Ho diu ben clar una sentència de la sala primera del Suprem que estima el recurs de cassació que va presentar una senyora que va comprar un pis a la promotora Berliner BAU i va dipositar 38.400 euros a la Caixa d’Estalvis del Mediterrani (CAM) el novembre del 2010. La sentència estableix que l’obra “no ha arribat a bon port, com és públic i notori a tot Dénia”, la població on s’havia d’aixecar l’immoble.

Perquè no quedin dubtes per als jutges i tribunals inferiors, el Suprem inclou en la sentència d’aquest cas un apartat en què fixa doctrina i explica que “les entitats de crèdit que admetin ingressos dels compradors a compte en un compte d’un promotor sense exigir la corresponent garantia respondran davant dels compradors pel total de les quantitats avançades”.

La doctrina és clara, però la casuística és molt diferent, explica l’advocat Pepe Giménez, del Grupo Gispert. El Suprem ha explicitat que si els bancs sabien que l’ingrés era per a la paga i senyal per un pis l’havien d’ingressar en un compte avalat i assegurat i si no ho van fer han de respondre per això. Però el client haurà de provar, en cada cas, que va ingressar els diners i que eren per a la paga i senyal. Això fa molt difícil exercir una acció col·lectiva, com s’ha fet en el cas de les preferents o de la clàusula terra.

Camí d'una nova bombolla immobiliària

Provar-ho, diu aquest advocat, en molts casos és fàcil, perquè els pagaments es feien amb lletres que especificaven que corresponien al pagament del pis. En altres situacions, els pagaments s’havien fet per transferència, en què també constava el concepte. Més difícil, explica l’advocat, és si es va pagar al promotor amb un xec o en metàl·lic.

Però la possibilitat que els compradors recuperin els diners hi és. Fins i tot encara que la promotora hagi anat a un concurs de creditors que acabés amb la liquidació de la constructora. Només cal demostrar que es va fer el pagament i que no es va ingressar en el compte separat i avalat (de fet si s’hagués fet així el comprador hauria pogut executar l’aval o l’assegurança, l’hauria cobrat i hauria quedat fora del concurs).

Difícil de quantificar

El problema és quantificar quant pot costar aquesta doctrina del Suprem a la banca, perquè és molt difícil saber quants casos hi ha i quants arribaran als jutjats. Fonts jurídiques asseguren, però, que poden ser milions d’euros. En qualsevol cas, el Suprem, seguint la llei del 1968, ha deixat clar que només han de respondre per aquells pisos que s’anaven a destinar a habitatge, ja fos habitual o com a segona residència. En queden fora, doncs, els especuladors que compraven pisos sobre plànol per vendre’ls fins i tot abans d’acabar l’obra i obtenir uns guanys fàcils.

La llei, vigent des del 1968, ha sigut modificada pel govern del PP. Aquesta reforma, que va entrar en vigor al gener, només introdueix un matís: la promoció ha de tenir la corresponent llicència d’obres perquè es pugui aplicar la llei. Una cosa que no afecta els casos anteriors; difícilment es dóna una paga i senyal per un pis d’una promoció futura que no té llicència perquè és pràcticament impossible que s’acabi desenvolupant el projecte.

LES CLAUS

1. Què han de fer els promotors amb la paga i senyal dels compradors?

L’han d’ingressar en un compte especial, separat dels altres, que a més ha d’estar assegurat i avalat. D’aquesta manera, si no lliuren l’habitatge en el termini establert, el comprador pot executar l’aval o l’assegurança i recuperar els diners que va avançar. El promotor només pot fer ús dels diners d’aquest compte especial per a la construcció concreta de l’habitatge, i no els pot destinar a altres finalitats.

2. Quina obligació tenen els bancs?

Estan obligats a vigilar que s’ingressen en el compte especial avalat o assegurat i que només s’utilitzen per a pagaments relacionats amb l’obra.

3. Què diu la doctrina del Tribunal Suprem?

Els magistrats estableixen que si l’entitat sabia que els diners que va aportar el promotor eren un avançament per a l’habitatge i no els va ingressar en el compte especial, o va permetre que diners d’aquest compte es dediquessin a finalitats diferents de la construcció concreta de la promoció, haurà de tornar els diners al comprador amb els corresponents interessos legals generats des del moment en què es va fer el pagament.

4. En què basen la resolució els magistrats?

En una llei de protecció dels compradors de pisos de l’any 1968 que va aprovar el règim franquista després de diversos casos en què els promotors no van fer els pisos i ja n’havien cobrat els avançaments.

stats